房企预计明年市场好转 一线开发商“惜售”涨价

年底市场稍有起色 ，部分大型房企就难以抑制涨价冲动 ，开始重新调整明年市场的定价策略 。

在绿城传出明年计划把所有在售项目售价上涨3%—10%后 ，近日市场又传出融创中国内部发出调价通知的消息 。根据融创传出的调价通知显示 ，各项目自明年1月1日起 ，根据项目具体情况对销售价格进行5%—10%的上调。同时 ，龙湖长沙公司也发出调价通知 ，逐步取消优惠促销政策 ，年后涨价5% 。

此外，一线城市重新出现大型开发商“惜售”涨价现象。中骏地产深圳营销总监谢永超对记者说 ，因公司预计明年市场价格将高于今年10%-15% ，所以将原本计划今年售出的部分房源 ，推迟到明年1月份再卖 ，“涨价可以多赚点钱 。”

“必须承认 ，在完成同样的销售任务下 ，售价调高点儿 ，提升利润率 ，对销售团队的奖励肯定会更高 ，所有地产商都是这样 。”长沙龙湖地产有关负责人对记者说 。

房企的涨价冲动

“一些区域公司根据自己的情况 ，可能会有涨价的打算 。”融创集团相关负责人告诉记者 ，不过 ，集团并没有下发统一涨价的通知 。

然而 ，大型房企准备在一线城市提价的消息却非只是传闻 。谢永超告诉记者 ，深圳公司今年销售额为11亿元 ，如果按原计划 ，只完成了80%的任务 ，但公司看好明年的楼市 ，近期重新调整了销售计划 ，准备在明年1月份开始涨价卖 。

同时 ，深圳也传出中海 、绿景 、星河地产明年将涨价的消息 。近期 ，中海 、星河位于深圳龙华和坂田的项目均价超过3万元/平方米 ，高于市场预期 ，但开盘当天依然售罄 。

深圳中海地产营销总监朱桂华告诉记者 ，目前还没有确定明年的销售计划 ，但中海的项目价格都是随行就市 。

同样 ，绿景集团营销总监薛浩也对记者表示 ，价格根据市场而定 ，就目前看来 ，国家对地产的政策支持以及降息带来的效应都是利好 ，地产商对明年的市场总体还是偏乐观 。

“从前面几轮调整就能看出 ，政策都有个滞后期 ，政策刚出台后的半年市场成交会止跌企稳 ，而第二年价格都会回升 。”薛浩说 ，从中长期来看 ，房企对一线城市还是很有信心 。

根据融360数据 ，深圳已有银行对首套房贷款利率折扣重回到8时代 ，这也将进一步刺激刚需入市 。

不仅是一线城市的地产商对明年楼市持乐观态度 ，二线省会城市的信心也在重燃 。12月15日 ，龙湖地产长沙公司下发通知 ，从2015年1月1日起 ，长沙项目价格统一上调 ，比例不低于5% ，客户家电补贴和老带新客户置业优惠的政策 ，执行到今年12月31日停止 。

龙湖长沙公司相关负责人告诉记者 ，这既是一种营销手段 ，也是对营销策略的调整 ，“9·30”新政等政策的出台 ，尤其是11月份降息后 ，确实明显感觉到购房者的信心在回升，销售节节攀升 ，今年长沙公司的销售任务是8个亿 ，在11月底就已经完成 ，公司认为 ，明年市场肯定比今年好 ，但龙湖明年在长沙的销售任务跟今年差不多 ，因此压力不大 。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示 ，10月份以来各地信贷政策陆续调整 ，加之11月21日央行降息 ，政策叠加效应对房地产销售产生积极影响 ，11月份70个大中城市新建商品住宅成交量较10月份有所放大 ，为年内新高 ，房价环比降幅进一步收窄 。

打响利润“保卫战”

公开信息显示 ，融创中国明年计划向800亿甚至900亿的规模冲刺 ，而在提高规模的同时 ，也要打好利润率的保卫战 。

对此，融创中国相关人士对记者说 ，800亿的规模 ，只是业界的预测 ，而不是公司已经确定的目标 ，明年的计划现在仍在讨论中 ，关于利润率的指标，现在也没有向各地下达 。但公司的确希望规模在小幅度增长的同时 ，也能提高利润率 。

深圳熙璟城副总经理潘勇也对记者表示 ，预期一线城市房价是稳步上涨 ，明年的价格还没定下来 ，主要是看大环境和市场的变化来定 ，而且公司也不着急出货 ，不存在急于回笼流动资金的问题 。

“深圳市场根本不存在去化难的问题 ，明年肯定房价能涨 ，这有利于提升公司的利润率 。”谢永超说 ，目前他的公司在深圳就一个项目 ，明年的任务定为14亿元 ，高于今年的3亿 ，且整个集团今年已经完成了100亿的销售任务 ，销售回款也顺利 ，不存在流动资金紧缺急于出货的问题 。

阳光城营销负责人告诉记者 ，房企能否获得较高的利润率 ，除了取决于项目拿地成本 ，很大程度上也与开发商整体的融资能力有关 。能获得较低融资成本的 ，将获得更大的空间 。而综合融资能力略差一些 ，无法从资本市场获得更多低息贷款的房企 ，利润率下滑的可能性更大 。

房企今年在融资渠道上进一步拓宽 ，也进一步缓解了房企资金紧张的问题 。今年9月初 ，在监管层的允许下 ，上市房企获准可以在银行间市场发行中期票据 ，随后包括富力地产 、金融街 、金隅股份 、招商地产 、华夏幸福等一批房企先后作出提请 。

“目前几家龙头房企一致认为明年市场好于今年 ，一旦市场好转 ，品牌房企会最先感受到暖意 。”上述龙湖有关负责人称 ，房企的定价 ，会考虑地价 、建安成本和利润率 ，但主要考虑市场影响因素 ，龙湖去年刚进入长沙市场 ，今年还处在品牌认知初期 ，因此定价也偏低 。

海亮地产总裁周迪永对记者说 ，未来几年房地产的利润将会下降 ，在土地成本越来越高的同时 ，房价上涨速度也在放缓 ，而开发商的建安 、财务 、人力等成本在上升 ，不断吞噬开发商的利润 。

周迪永认为 ，对在一线城市有项目的房企而言 ，还可以通过涨价来平衡利润 ，而在三四线城市 ，如果项目投资出现失误 ，在房地产持续低迷的情况下 ，利润率很容易受影响被拉低 。