房企负债水平处峰值 4成房企净负债率超过100%

随着上市公司半年报的出齐 ，房企的财务状况也轮廓渐显 。截至8月28日 ，包括招保万金四大地产巨头在内的115家上市房企晒出了中期“成绩单” 。 虽然上半年房企营收总体依然呈上升趋势 ，但净利润不升反降 ，行业呈现增收不增利的局面 。

与此同时 ，一个更值得关注的现象是房企的资金状况 ，今年上半年115家房企中有42家净负债率超过100%的安全警戒线 ，占到统计总数的近四成 ，而去年这一数字仅27家。尤其是以福建房企为代表的“激进派” ，部分公司的净负债率激增至300%以上 ，资金安全堪忧 。分析人士认为 ，目前房企的整体资产负债率水平基本处于历史峰值 。

如果不能加速去化 、回笼资金 ，房企的资金安全无疑将在今年面临极大的考验 。在资金压力下面 ，房企半年报透露出的下半年销售策略几乎雷同 ，那就是加大供货 、去库存将成三 、四季度的主导思想 。

现金流进一步恶化

报告期内 ，115家上市房企整体经营活动现金流情况呈进一步恶化趋势 。统计数据表明 ，115家上市房企整体经营活动现金流量净额从去年同期的-540亿元减少至今年中期的-1020亿元 ，同比大幅减少89% 。

对此 ，国金证券分析师曹旭特表示 ，对2014年行业资金流入和流出项的预测 ，今年房地产企业资金盈余接近2008年的历史最差水平 。

而从经济环境看 ，曹旭特认为 ，今年资金面的情况比较接近2011年水平 ，当时融资结构发生变化 ，金融机构贷款占比已经降至58% ，这一切都和目前水平比较接近 。“但不同之处在于 ，2011 年房地产行业资金盈利比例达到6.8% ，高于我们预测的2014 年行业仅1.8%的资金盈利比例水平 。因此 ，按房地产行业自身规律演变 ，今年底开发商的资金链不会好于2011 年的水平 。”曹旭特强调 。

在现金流之外 ，房企的净利润也不容乐观 。数据显示 ，115家上市房企实现净利润总额从去年同期的291亿元下降至今年中期的281亿元 ，减少了10亿元 ，降幅为3.5% 。

其中 ，在“招保万金”四大巨头中 ，金地集团今年中期净利润降幅近五成 ，招商地产则下降了三成 。

相比之下 ，面对房地产行业已长达半年多的整体调整 ，保利地产和万科A两大千亿龙头房企仍保持了逆势增长 ，期末分别实现净利润为38.22亿元和48.09亿元 ，同比分别增长12.19%和5.55% 。

真实负债水平堪忧

更让人担忧的 ，是上市房企的真实负债率水平的全面高企 ，已经接近峰值 。其中表现尤为明显的 ，是那些作风激进 、以高周转进行规模扩张的房企 ，在去化艰难的当下 ，资金危机更是凸显 。

从半年报数据来看 ，截至8月28日 ，115家上市房企整体资产负债率并没有太大变化 ，从去年63%微增至今年中期的63.9% ，看似平稳 ，但剔除预收账款后的负债率水平却明显上升 ，从去年的56.8%上升至2014年58.3% 。

不仅如此 ，更多房企的净负债率水平已超出安全警戒值 。2013年上半年 ，这115家上市房企中净负债率超过100%的有27家 ，而今年同期这一数字已达到42家 。净负债率高企的房企不仅包括资金链紧张的中小房企 ，也有像保利地产这样的房企巨头 。保利地产半年报显示 ，公司上半年净负债率已高达118.8% ，居四大巨头之首 。而除了万科净负债率微降之外 ，其余三大房企的这一指标均呈上升趋势 ，其中招商地产的增幅最大 ，从去年的23.%增至今年的41.2% 。

部分扩张激进的房企资金链状况更是让人捏一把汗 。去年至今 ，在一线城市疯狂拿地 、高速扩张的福建房企净负债率普遍居行业前列 。例如屡屡在京沪两地高价拿地的泰禾集团 ，上半年净负债率已从去年同期的192.7%飙升至今年的482.7% ，增幅惊人 ，仔细看其报表数据可以发现 ，在大举扩张过程中公司上半年净债务从去年的91亿元 ，激增至今年的309亿元 ，造成净负债率的急速上升 。

下半年去库存提速

由于今年以来房地产市场的持续调整 ，导致上市房企去化进程放缓 ，由此带来的库存压力也达到高位 。统计数据表明 ，截至今年中期 ，115家上市房企库存从去年同期的1.58万亿元 ，增至今年1.97万亿元 ，增幅高达25% 。

有分析师认为，从绝对量分析 ，现有库存处于历史较高水平 ，一线城市合计库存仅比上轮周期高点低11% ；二线城市库存则在2013年下半年即开始快速上升 ，目前已经超过上轮周期高点的26% 。

去库存 、加速周转已成为下半年房企保证资金安全 、提升业绩的当务之急 。以四大龙头房企为代表 ，虽然上半年业绩有增有减 ，但无一例外地都将大量供货集中在下半年 。

金地公告显示 ，公司下半年可售总货值约900亿 ，其中存货约570亿 ，新推货值约330亿 ，去库存将是金地下半年主要任务 。由于上半年推货较少 ，招商地产要完成500亿元的销售目标 ，下半年无疑也将大量释放货量 。截至6月底 ，招商地产在手货值约270亿元 ，下半年计划新推约450亿元 ，总货值超过700亿元 。

“目前已经出现了一些积极的因素 ，预示着下半年的经营环境可能会好于上半年 。”万科总裁郁亮表示 。基于这一判断 ，万科也将把下半年作为推货走量的出货窗口 ，公司高层表示 ，下半年公司业绩将体现得更加充分 。